Thị trường bất động sản: Ba năm nữa mới "bắt" đáy?

Thị trường bất động sản tiếp tục kéo dài chuỗi ngày trầm lắng trên diện rộng. Đây được coi là hệ quả tất yếu của của một chuỗi nguyên nhân như cung cầu ngày càng nhiều, tín dụng ngày càng bị thu hẹp. Tình trạng kéo dài đến bao giờ ?

DĐDN có cuộc trao đổi cùng ông Trần Như Trung - Giám đốc Nghiệp vụ, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Cty Nghiên cứu và Tư vấn Savills Vietnam xung quanh vấn đề này.

Ông Trung cho rằng, việc thị trường đóng băng, khó khăn và thiếu vốn với các nước trong khu vực đã có rất nhiều bài học. Ví dụ năm 1997 ở Bangkok, và gần đây là ở Mỹ. Tuy nhiên, không có bài học nào giống như bài học nào bởi các nền kinh tế là khác nhau về trình độ phát triển. Chính vì vậy, cần phải có cách thức đặc biệt dùng cho riêng VN hoặc các nước đang phát triển. Trong một nghiên cứu của chúng tôi cho thấy, việc “copy” hệ thống luôn luôn mang lỗi, sẽ khó thành công và khắc phục hậu quả của “lời giải sai” sẽ còn nặng nề hơn.

- Vậy theo kinh nghiệm của các ông, trong hoàn cảnh hiện nay, con đường nào, và nên đi theo cách nào để thị trường BĐS VN ổn định và bền vững ?

VN đã có được khoảng hơn 15 năm kinh nghiệm của thị trường BĐS, tuy ngắn ngủi so với sự phát triển hàng trăm năm của các nước nhưng sự biến chuyển cũng là đáng kể. Một khích lệ nữa đó là nhu cầu về nhà ở, về khả năng phát triển đô thị và việc phát triển kinh tế của chúng ta. Vấn đề là từ giờ chúng ta phải xác định việc kỳ vọng vào lợi nhuận “khủng” không theo thông lệ thị trường như thời gian vừa qua dần cũng sẽ qua đi.

- Các chuyên gia vẫn nói về “giá trị thực” của thị trường bất động sản, nhưng cái “chân đế” đó hình thù như thế nào dường như vẫn mơ hồ, thưa ông ?

Hãy cứ chọn một phân khúc cụ thể là căn hộ để phân tích. Chúng ta thường nhìn một chiều khi nói giá bán cao. Hãy thử nhìn lại ở góc độ của người bán, liệu họ có giảm xuống thấp được không ? Chắc chắn người bán không thể một mình quyết định được giá bán vì một dự án có rất nhiều chi phí ban đầu như chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, đền bù, chi phí thời gian do chờ đợi phê duyệt, xây dựng dự án... Thậm chí cả những khoản phí “không có trong giấy tờ”. Chính vì vậy, giá trị thực phải tính tất cả những chi phí đó.

Thực tế, thời gian qua, việc tiến hành dự án rủi ro nhiều, chi phí cao, khi gộp tất cả những khoản vào sẽ khiến giá cả tăng cao. Trong khi nhà đầu tư lại kỳ vọng vào lợi nhuận cao. Và cuối cùng là sản phẩm đưa ra thị trường có giá... cao ngất ngưởng.

Chúng ta còn quên 1 điều là hệ thống phân phối của trong thị trường BĐS cũng cộng thêm vào giá thành làm cho giá đầu ra rất cao. Chính vì vậy, việc điều chỉnh giá giảm là câu chuyện mà cả 2 vế đều phải phù hợp.

- Tuy nhiên, thực tế hiện nay thị trường đã đóng băng nhưng nhìn chung giá vẫn không hề giảm, nhất là tại Hà Nội thưa ông ?

Tôi nghĩ chúng ta sẽ kéo giá BĐS giảm được xuống nếu cùng bắt tay nhau để giải bài toán này. Bởi theo lý thuyết trò chơi thì không ai chịu đi con cờ đầu tiên của mình.

- Vậy theo ông sẽ phải đợi bao lâu để có người đi nước cờ đầu tiên ?

Theo chu kỳ đã được chúng tôi nghiên cứu rất chi tiết ở các nước đang phát triển cho thấy thường khoảng 2 năm, trong một giai đoạn đi xuống, ổn định, tích luỹ để phát triển thì thị trường thì VN nằm trong khoảng từ 2 - 5 năm. Theo đó, thị trường càng lên cao thì khi xuống lại càng xuống thấp và nếu lên càng nhanh thì xuống cũng có tốc độ rất nhanh.

Thời gian vừa qua, theo biểu đồ thể hiện của thị trường, chúng ta có thể nhìn thấy phía chu kỳ với thời gian tích lũy khá cao nhưng với những biến động trong thời gian gần đây, tôi nghĩ rằng thời gian từ khoảng 2 -3 năm nữa chúng ta sẽ thấy có 1 chỉ số khác tác động đến sự biến động nhanh hay chậm của thị trường. Đấy là khi chúng ta nhìn thấy chỉ số ổn định của lạm phát, tăng trưởng vững chắc của kinh tế vĩ mô.

Nếu “kịch bản” như kỳ vọng thì tôi dự đoán khoảng 3 năm là thị trường bắt đầu xuống đáy. Tuy nhiên tất cả những con số dự báo 3 hay 5 năm nữa lại còn phụ thuộc vào tất cả mọi người tham gia vào thị trường. Nếu ai cũng nghĩ mình sẽ không làm gì thêm nữa thì sẽ thúc đấy quy trình đó nhanh hơn hoặc tất cả chúng ta đều cũng biết là khoảng 3 năm nữa thị trường sẽ phát triển nên ai cũng “găm” hàng. Điều này khiến cho quy trình đó càng dài hơn nữa.

Nói như vậy thì hơi lý thuyết nhưng tôi cho rằng hiện nay thị trường chúng ta đang ở trong tình trạng "nhìn ngó lẫn nhau", chờ xem động thái của đối thủ hành động gì thì lúc đó người bên cạnh mới có bước kế tiếp theo.

-  Nhưng dường như tình hình thị trường hiện nay lại là cơ hội cho người tiêu dùng “biết” đến quyền của mình thưa ông ?

Đúng là chưa có thời điểm nào lại xảy ra nhiều vụ kiện tụng nhiều như hiện nay. Điều này cũng là dễ hiểu. Khi thị trường là của người mua thì chúng ta thấy người bán thường giữ im lặng không nói gì, người mua cũng nhận thấy mình có nhiều quyền hơn. Trước kia chúng ta xếp hàng dài tranh nhau mua nhưng giờ thì không còn tình trạng đó xảy ra nữa.

Tôi nghĩ nên khuyến khích vấn đề này để bảo vệ người tiêu dùng. Nhờ đó, thị trường sẽ trở nên minh bạch hơn.

- Vậy nửa cuối năm tình hình thị trường có thể diễn biến thế nào, thưa ông ?

Từ giờ đến cuối năm nếu chúng ta không kiên định với mục tiêu của mình thì sẽ có nhiều con số, mà khi có nhiều con số thì có thể dự án này, dự án kia được hưởng lợi đôi chút nhưng nhìn chung rất khó để thị trường ổn định.

- Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu kiên định với chính sách thắt chặt tín dụng thì đương nhiên sẽ khó khăn cho thị trường BĐS và sẽ khó khăn cho cả ngân hàng, kéo theo một loạt khó khăn dây chuyền khác nữa?

Có 1 vế đúng nhưng vế thứ 2 thì tôi nghĩ chúng ta cần phải xem lại. Thị trường BĐS là thị trường chỉ dựa vào ngân hàng mà thôi, không có ngân hàng thì thị trường sẽ ra đi? Nhưng thực tế không phải như vậy. Bản thân thị trường BĐS cũng có thị trường của riêng mình, cũng có khách hàng riêng của thị trường, với một số lượng dân số lớn, tỷ lệ dân đô thị cao, quỹ đất lớn... thì cá nhân tôi nghĩ những người làm BĐS sẽ khác hơn nếu họ nghĩ đến những ai là khách hàng của thị trường? Mấu chốt của vấn đề là chúng ta hãy nhìn thị trường BĐS bằng cái nhìn dài hạn, cái nhìn theo năm chứ không phải theo thời điểm, theo tháng hay theo quý như nhiều người hiện vẫn nghĩ.

- Như ông nói thì “bong bóng” BĐS ở VN khó có thể vỡ được?

Vì sao lại khẳng định không có chuyện đấy. Vì cầu thực về nhà ở còn rất lớn, nó sẽ giúp thị trường khó vỡ. Làm BĐS không giống như thời tiết được mà phải có tầm nhìn 5 năm. Đừng nhìn thấy khó khăn hiện tại mà nghĩ thị trường có thể vỡ.

- Xin cảm ơn ông!

(Theo Diễn đàn doanh nghiệp)